NPO法人宮崎県マンション管理組合連合会

サンマンション大塚

住民全員で取り組んだ大規模改修工事

サンマンション大塚管理組合
理事長長友敏郎　　　
修繕委員長溝口代志生

マンションの概要

名　称
竣工年
総戸数
構　造

サンマンション大塚
1989年竣工
36戸
鉄筋コンクリート造 8階建て

住民から喜ばれ、住民も自信を持った工事

平成２１年（２００９年）４月１２日（日）の安全祈願祭から８月８日（土）の工事完了点検の約４ケ月の工事期間を経て、新築のような容姿に住民は満足しました。外壁の古いタイルをすべて取り除き、新しいタイルを使い、マンション全体に落ち着いた茶色系統の中にピンク系色をおりまぜた色調にグレードアップした「サンマンション大塚」は、まぶしい夏の光の中で輝いていました。
平成１６年（２００４年）５月、理事になったばかりの私たちは、周りのマンションが次々に大規模修繕工事を完成させていくのを見て、早く、なんとかして大規模修繕に取り組まなくてはという思いばかりでした。当時は何から手をつけ、計画や工事をどのように進めるのか、分からないことだらけでした。建物で必要な修繕部分等は、それぞれのマンションで違いますので、今回は、マンション住民の取組み状況を時系列にまとめました。参考にしていただけたらと思います。

２０年目で初めての大規模修繕工事への大きな壁・壁

平成元年（１９８９年）１２月に新築入居して１５年が経過した平成１６年（２００４年）５月の総会で「大規模修繕計画」を議決し、計画へ踏み出しました。滞納金額（毎月のマンション全管理費収入の約４ケ月分）の多さ、修繕積立金（当時　１,３００円～１,６００円）の少なさ、住民の生活マナーの問題（ゴミだし、バイク・自転車の放置、自宅玄関前や内部階段への荷物の放置等々）、下水道事業負担金未納問題、建物の漏電対策、地デジ対応、インターネット環境への取組。「大規模修繕計画」に着手するには、これらの問題を解決する必要がありました。

問題解決へ向けての取組み

1

平成１６年１２月、宮崎県マンション管理組合連合会への加盟
あまりの問題の多さにコンサルタントの必要がありました。専門的な知識とこまかな指導のおかげで、多くの問題を的確にスムーズにクリアすることができました。
2

平成１７年５月、防犯カメラ・フェンス扉の設置、古い遊具の撤去。
住民の方々が永くこのマンションに住み続けたいと思う要素の一つが安全なマンションでした。問題解決を優先すべきであり、資金も十分ではありませんでしたが、「大規模修繕」に向けて住民の協力を得る重要なポイントと協議しました。防犯カメラの設置後、当マンションの新たな購入・賃貸の方はカメラの存在が決め手となりました。
3

平成１８年１月、マンション見学会へ理事・住民の出席。以降３回出席。
4

平成１８年５月、定期総会にて修繕委員長就任。現在連続４年目。
理事長は、平成１６年　５月から、連続６年目。
この時就任したほかの理事も全員、連続４年目です。
事業が停滞することなく遂行できたのは、理事の協力体制でした。
5

平成１８年８月、マンション管理セミナーへの出席。以降６回出席。
6

平成１８年１０月、マンション管理会社を「㈱南日本環境センター」へ変更する。
臨時総会で、４社の中から決めさせていただきました。マンション管理は、人と人との繋がりを大事にする管理会社が必要です。
7

平成１９年１月、宮崎県マンション管理組合連合会建物診断保全部会へ調査依頼。
8

平成１９年４月、劣化状況を調査して、「大規模修繕計画」の長期計画を作成する。
9

平成１９年５月、修繕積立金の増額決定。
増額後の修繕積立金額　１,３００円⇒１３,８００円。１,６００円⇒１４,６００円と大幅増額。
この時期の未収入金額は、毎月のマンション全管理費収入の約１ケ月分まで減少していました。新しい管理会社と一緒に未納者への根気強い請求と、裁判所への調停申立を続けていきました。なにより変わったのが、住民への大規模修繕計画の理解が浸透して行き、１ケ月遅れの滞納者も減少していきました。
10

平成２０年７月、大規模修繕工事の開始を決定。
工事日程　平成２１年４月～８月。総工費　５,５００万円。
11

平成２０年９月、修繕委員会の定例会議開始。
以後、工事開始準備の修繕委員会を８回開催。
12

平成２１年４月、大規模修繕工事の開始。

修繕委員会の活動

平成２０年７月に修繕委員会を設立し、毎月１回開催。工事が始まる平成２１年４月までに８回開催しました。修繕委員会メンバーは、他の理事と同様に、マンション見学会等へ参加し大規模修繕について知識を重ねてきました。また、メンバーは各階（８階建）から必ず１世帯が参加し工事の進捗状況がチェックできるようにしました。９世帯で男性７名、女性５名の１２名で年齢層も３０歳代から８０歳代までと幅広い参加となりました。その結果、防水・塗装・修理という単なる改修工事からマンションを快適で安全な住まいとして維持して行き、資産としての価値を高めるという基本的な検討ができました。

工事開始までの修繕委員会の活動内容

1

平成１６年１２月、宮崎県マンション管理組合連合会への加盟
あまりの問題の多さにコンサルタントの必要がありました。専門的な知識とこまかな指導のおかげで、多くの問題を的確にスムーズにクリアすることができました。
2

防水・塗装メーカーのヒアリングと選定　（平成２０年１１月）
3

マンション見学会の実施（平成２１年１月）
すでに完成したマンションの見学会が、検討会に大きく役立ちました。（百聞は一見に如かず）
4

工事内容の最終決定（平成２１年３月）
5

施工業者（候補６社）の選定　（平成２１年３月）
施工業者で特徴があり、自分たちのマンションにあった業者を選択することが重要です。
6

住民説明会の実施　（平成２１年４月）

工事開始後の修繕委員会の活動

1

毎週土曜日１０時より開催。この修繕委員会には、住民全員へ参加を求めましたところ、多くの住民の方々の出席がありました。工事の進捗状況の説明を受け、予算をにらみながら追加工事を計画していきました。
2

マンション外壁の繊細なカラーの選択や、照明器具等の選択に女性メンバーが大きな力となり、住まいの機能を重視した選択となりました。
3

住民からも、進んでいく工事で変化するマンションにいち早く敏感に反応して貴重な意見の提案がありました。早めの対応は工事の修正が可能です。
4

工事に関して、住民からの苦情がほとんどなかったのも、この修繕委員会で住民との話し合いの機会があったからと思います。

大規模修繕工事の概要

工事期間	2009年4月～2009年8月
工事内容	・躯体修繕（ひび割れ・鉄筋露出・欠損）・ＰＨ及び屋上防水改修・共用通路、バルコニー、屋上階段防水及び長尺シート貼り・外壁塗装改修・外壁タイル貼り替え（東西妻壁全面）・エントランスホール内装改修・鉄部塗装塗り替え・駐車場舗装オーバーレイ・外柵フェンス修繕・駐輪場新設
設計監理	ＮＰＯ法人宮崎県マンション管理組合連合会建物コンサルタント会社　（有）円設計工房
施工会社	株式会社三舟建設

大規模修繕工事が終わって

多くの住民が参加した大規模修繕工事でしたので、住民同士の交流も生れました。改修前は顔も名前も知らなかった住民が、今は立ち話も多くなりました。５年間の間に、市内一斉清掃等の行事出席者もほとんどの住民が出席するようになりました。大規模修繕工事の本当の意味は、住民の交流を深め、安全で快適なマンション生活を作りあげることだと思いました。多くの方々に感謝申し上げます。