管理運営用語集

■あ行

■か行

■さ行

■た行

■な行

■は行

■ま行

■よ行

■ら行

あ行

アプローチ

マンションの敷地入り口から建物の玄関(エントランス)までの通路のことです。マンションの1階入口付近も、アプローチといいます。

アルコープ

共用廊下と玄関ドアの間に設けられた少し奥まったスペースのことです。

維持管理(いじかんり)

建物の性能、機能を常時適切な状態を保ち続ける目的で行う活動等および関連業務をいいます。具体的には、建物の修繕、点検、手入れ、清掃、警備、保守、模様替えなどの作業および計画、維持管理組織であります。

維持保全(いじほぜん)

対象物の初期の性能および機能を維持するために行う保全。

委託管理(いたくかんり)

管理組合の業務の一部または全部を管理会社に委託することです。管理組合は管理会社と管理委託契約を結びます。

委任(いにん)

当事者の一方(委任者)が法律行為その他の事務の処理を相手方(受任者)に委託し、相手方これを承諾することによって成立する契約。

インターネットマンション

インターネット専用線設備を備えた集合住宅のことでインターネット専用の常時接続回線を導入し、月々一定金額でマンションの入居者がインターネットを自由に安く利用できるマンション。

内法計算(うちのりけいさん)

建物の有効面積を算出する場合には、壁の内側で囲まれた面積によって計算する方法です。登記上の面積は、この内法計算による方法を用います。共用部分の共有持分割合や管理組合総会の議決権などの割合の算出にもこの内法計算を用います。

エントランスホール

マンションの建物の正面玄関出入口部分がエントランスです。玄関ドアがあり、集合郵便受けなどが設けられます。このドアを入った部分に広間があれば、それがエントランスホールです。

オートロックシステム

暗証番号や住戸内からの操作によって、ドアの施錠や解錠を行うシステムです。マンション内への不審な訪問者の侵入をエントランスで防ぐため、防犯面で有効です。居住者は、インタホンで誰が来たかを確認後、解錠ボタンを押します。するとエントランスドアが自動的に解錠される仕組みです。

オープンシステム

マンションの敷地内で建物が建っていない緑地や空き地のことです。

オール電化システム

冷暖房や給湯、調理設備など、住宅内の熱源を全て電気としたシステム。ガスに比べて光熱費は割高になるが、火災の心配が少なくなり、室内の空気も清浄に保てます。

か行

開口部(かいこうぶ)

住宅の壁や屋根などに設けられた窓や出入り口のことです。採光、換気、通風、通行、眺望などの役目を果たします。

瑕疵(かし)

キズや欠陥のこと、一見しただけでは分からないキズや欠陥を隠れた瑕疵といいます。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)がある場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。売買の目的物に瑕疵を発見したときから、1年以内に損害賠償を請求でき、その瑕疵のために売買の目的を達し得ない場合には、契約を解除することもできることとされています。これまでも民法や宅地建物取引業法において決められていましたが、売主が宅建業者なら最短で2年など、一生の買い物に対してはあまりに短く、欠陥住宅がクローズアップされました。それを受け、平成12年4月に住宅品質確保促進法が施行され、新築住宅において10年保証が義務づけられました。

監事(かんじ)

管理組合の業務の執行と財産の状況を監査し、その結果を定期総会で報告します。理事会に出席して意見を述べることはできるが、理事会の決議には参加できません。

管理委託契約(かんりいたくけいやく)

管理組合が管理会社との間で管理事務を委託する場合の契約です。マンションの場合の管理事務としては、主なものは次のとおりです。
1.事務管理業務
2.管理員業務
3.清掃業務
4.建物・設備管理業務

管理員(かんりいん)

マンションの管理業務を行うために管理会社から派遣された者、あるいは管理組合が雇用した者で、受付業務、清掃業務、点検業務等を行います。勤務形態は、住込み(常駐)、通勤、巡回等があります。

管理会社(かんりがいしゃ)

管理組合からマンションの管理を委託された管理の専門業者です。清掃や設備機器の保守点検、防火・警備、管理費等の徴収など、委託内容は多岐にわたり、委託内容により「一部委託」と「全面委託」があります。管理会社には、ゼネコンや不動産会社の系列のものから独立系までさまざまです。

管理規約(かんりきやく)

区分所有者相互間の共同のルール(規則)。管理規約を制定したり、改定したり、廃止するには、区分所有者総数および議決権総数のそれぞれ4分の3以上の多数決議が必要です。

管理業務主任者(かんりぎょうむしゅにんしゃ)

管理業務主任者試験に合格し、管理業務主任者登録簿に登録し、国土交通大臣から管理業務主任者証の交付を受けた者。 管理業務主任者証の提示義務(マンション管理適正化法第63条・第72条4項・第77条3項)
1.その事務を行うに際し、マンションの区分所有者などその他の関係者から請求があったとき
2.重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対して
3.管理事務の報告をするときは、説明の相手方に対して
1.以外の2.と3.の場合は、請求の有無にかかわらず提示しなければならない。②と③の場合で、管理業務主任者証を提示しない場合は、罰則として10万円以下の過料が規定されています。

管理組合(かんりくみあい)

区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体がマンションの管理組合に該当します。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。一般には、区分所有者による総会を経て設立されます。

管理組合法人(かんりくみあいほうじん)

区分所有者の団体である管理組合は、区分所有法の定める要件・手続きを満たせば、法人になることができます。管理組合の法人化の要件と手続きは次の通りです。
1.管理組合を構成する区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によること、その名称および事務所を定めること。
3.主たる事務所の所在地において法人設立の登記をすること。

管理形態(かんりけいたい)

マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められます。主な管理形態としては、次のようなものがあります。
1.巡回管理→管理人を定期的に巡回させて管理業務を行う形態
2.住込管理→管理人が住み込む形態
3.日勤管理→管理人を通勤させて業務を行う形態
4.無人管理→管理人を置かずに、例えば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態
管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定します。

管理者(かんりしゃ)

区分所有法では、集会決議または管理規約で定められた一定の管理業務を管理者に行わせることを認めています。区分所有者全員が団体(管理組合)を構成し建物等の管理を行うのですが,区分所有者全員が共同して管理行為を行うことは困難であり,また必ずしも全員が管理に積極的であるとは限らないので管理者を選任し管理業務を実行します。
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、または解任することができる。(区分所有法第25条第1項)
管理者は以下の職務を行う権限を有し、義務を負います。(区分所有法第26条)
1.共用部分、建物の敷地および附属施設を保存する行為を単独で行うことができます。〔保存行為〕
2.区分所有者の集会において決議された事項を実行する権利を有し、義務を負います。〔集会の決議の実行〕
3.規約で管理者の職務権限に属すると定めた行為を行う権利を有し、義務を負います。〔規約で定めた行為の実行〕
4.その職務に関し、区分所有者を代理する権限(代理権)を有しています。〔代理権〕
なお,標準管理規約では管理組合の理事長が管理者になると規定されています。

管理棟(かんりとう)

管理員室や集会室、火災・防犯システムの集中管理スペースなど、管理に関する施設を集めた建物。大規模マンションに見られます。

管理費(かんりひ)

分譲マンションの区分所有者が管理組合に納入する、共同で使用する施設や設備の維持管理に必要な経費のこと。管理に必要な経費を出し、それを専有部分の持ち分面積に応じて負担するのが一般的です。

機械式駐車場(きかいしきちゅうしゃじょう)

1台分の駐車スペースに設置し、2階建て方式で2台の車が駐車できるようにするものです。この装置を置けば、2台分の車庫証明を取ることができます。装置には、チェーン駆動式と油圧式の2種類があり、メンテナンスが楽なのは油圧式です。

議決権(ぎけつけん)

各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第14条に定める(その有する専有部分の床面積など)割合による。(区部所有法第38条)

規約共用部分(きやくきょうようぶぶん)

専用部分とすることができる建物の部分および附属の建物で、規約により共用部分としたものをいう。規約共用部分は、その旨の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない(区分所有法4条第2項)

共有(きょうゆう)

複数の者で一つ物を所有するとき、各共有者は目的物につき持分権を有し、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができ、いつでも目的物の分割を請求することができ、その持分権を自由に売却することができる。また、所有権以外の財産を数人で有する場合は準共有という。 分譲マンション等の区分所有建物の共用部分は、区分所有者の全員又は一部の共有となるため、共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができるが、共用部分を専有部分と分離して処分することはできない(区分所有法22条第1項)。共用部分の持分は、規約によって定めることができる。

共用部分(きょうようぶぶん)

分譲マンション等区分所有建物で、専有部分以外の建物部分、専有部分に属さない建物の附属物のこと。
1.壁や支柱、基礎、屋根等の基本的な構造部分
2.共同の玄関、廊下、階段室、エレベーター等共用とされる部分
3.管理員室や集会室等、管理規約で定められた場所(規約共用部分)
4.附属物としての電気,ガス,水道の諸設備や野外の給水塔等
5.の規約共用部分は、その旨の登記をしないと、第三者に対抗することができない。共用部分は全区分所有者の共有に属し、持ち分は専有部分の床面積に応じて決められる。

空気音(くうきおん)

空気中を伝わってくる音で、集合住宅での隣や上階の話し声、ピアノを引く音、テレビの音、車の通る騒音などをいいます。

区分所有権(くぶんしょゆうけん)

分譲マンションやオフイスビルのように、1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居・店舗・事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときに、その構造上区分された建物の部分を目的とする所有権のことです。具体的に、建物の部分に区分所有権が認められるためには、その部分が建物の構成部分である壁、、扉、床、天井等によって、他の部分と明確に区分されており、かつそれだけで独立の建物と同一の経済上の効用を発揮しうるものでなければなりません。構造上・利用上の独立性の要件は相互に関連し合うので一概に判断できませんが、例えば、ふすまや障子などで仕切られた部屋は、外部から自由に出入できるので区分所有権の目的とはなりえません。しかし常時遮断されている必要はありません。シャッターなどによって仕切られている店舗も区分所有権の成立が認められます。

区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)

分譲マンションのように、1棟の建物のうち構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる部分、すなわち専有部分に対して区分所有権を有する者。

区分所有者の数(くぶんしょゆうしゃのかず)

一人で数個の専有部分を所有している場合は、所有している専有部分すべてで一人と数えます。数人で一つの専有部分を共有している場合は、所有している人全員で一人と数えます。

区分所有建物(くぶんしょゆうたてもの)

区分所有建物とは,1棟の建物の一部が他の部分から構造上区分されていて,その部分のみで居住,店舗,事務所又は倉庫その他の建物としての用途に供することができるときに,その各部分を所有権の目的とすることができるとの規定(区分所有法1条)により成立する1棟の建物の各部分のことです。

区分所有法(くぶんしょゆうほう)

「建物の区分所有等に関する法律」1棟の建物を区分してその各部分を所有権の目的とした場合の権利関係やその調整を規定する法律。

経年劣化(けいねんれっか)

時間の経過にともない、建物の強度や性能などが衰えていくことです。

軽量床衝撃音(けいりょうゆかしょうげきおん)

床や壁を媒体にして伝わってくる固体音のうち、スリッパで歩いたり、スプーンなど軽くて硬い物を落した時に発生する音。

げたばきマンション

マンションの1階または2階などの低層部分に店舗が入り、その上層部分を住居専用としたマンション。

建築面積(けんちくめんせき)

建築面積は、建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。都市計画区域内における建築面積に係る建築規制としては、その最低限度が高度利用地区内および一定の地区計画等の区域内において制限されるほか、その敷地面積に対する割合(建ぺい率)の制限があります。

建ぺい率(けんぺいりつ)

敷地面積に対する建築面積(通常は1階の床面積)の割合。防火や避難路、通風、採光などを確保するため、建築基準法によって建ぺい率の限度が定められています。都市計画区域内では、用途地域の種別に応じて、建ぺい率の限度が決められています。

高架水槽(こうかすいそう)

ビルやマンションなどの中高層の建物で、屋上などに独立した架構の上に設置する水を貯める水槽のことです。中高層建築物では、一度に大量の水を利用したり、水道本管の水圧だけでは不十分になることがあるので、本管から受水槽に水を受け、ポンプで高架水槽に水を揚げ、高架水槽から給水を行います。

固体音(こたいおん)

壁や床などを伝ってくる音で、主に排水管などを通して直接伝わってくる音、上階の住戸で子供が跳びはねることで出る音、トイレで水を流す音、壁に釘を打ち込む音なども固体音に入ります。

コミュニティ

居住者同士の和や、まとまり、親睦、協力など、共同生活を営んでいくうえで大切になるつながり全般を指します。集会所や管理員室のある建物などをコミュニティ施設と呼んだりもします。コミュニティづくりは少々面倒なものの、良好なコミュニティが築かれて要れば、住み心地も向上しています。

さ行

採光(さいこう)

建物の屋内に、自然光を採り入れること。建築基準法では建物の用途ごとに、床面積に対して必要な採光のための開口部の最小面積を定めています。

先取特権(さきどりとっけん)

法律で定められた特殊の債権を有する者は、債務者の財産から、他の債権者を排斥して優先的に弁済を受けることができます。この権利を先取債権といいます。区分所有者が管理費などを支払わない場合、管理組合が有する管理費債権は先取債権により保護され、他の債権者に優先して弁済を受けることができます。(区分所有法第7条第1項)

敷地利用権(しきちりようけん)

敷地利用権とは,専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことです。具体的には,所有権,地上権,賃借権,使用貸借権等があります。敷地利用権のうち,登記がされた権利であって専有部分と一体化されたものを敷地権といいます。

事後保全(じごほぜん)

対象物が故障などによって機能、性能が低下するか、または停止した後に行う保全。

遮音等級(しゃおんとうきゅう)

JISで規定する2室間の遮音性能や床の衝撃音を遮断力評価の基準に当てはめて数値評価し、等級化したものです。床の衝撃音の場合は、遮音性能を記号「L」を用いて表します。マンションの場合は「L45」又は「L50」程度が一般的で、等級の数が小さい程、遮音性能が優れています。遮音性能は床のスラブ厚と工法や仕上げ材料によって決まります。また、壁の遮音等級は記号「D」を用いて表す。「D25」又は「D55」迄で、こちらは遮音等級の数が大きいほど遮音性に優れている。

修繕積立一時金(しゅうぜんつみたていちじきん)

マンションの管理組合が、大規模修繕用の費用が不足している場合に臨時に徴収する費用のことです。

修繕積立基金(しゅうぜんつみたてききん)

修繕積立金が毎月収集されるのに対し、修繕積立基金は新築マンション入居時に一括して支払います。数十万円のを徴収するのは、最初に修繕積立基金を一括で徴収しておくことで、その後の毎月の積立金を低く抑えることができるからです。

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)

マンションを適正に維持管理していくためには、日常の手入れ以外に、一定期間ごとに計画的に行うな大規模修繕があります。大規模修繕には一度に多額の費用を要することから、この費用に充てるために、毎月の管理費とは別に必ず積み立てることとされている金銭が修繕積立金です。修繕積立金の額は、通常管理組合で決定し、管理組合が収納および保管しています。なお、修繕積立金は管理費とは別の銀行口座を設けて保管することとされています。

重要事項の説明(じゅうようじこうのせつめい)

マンション管理業者が、管理組合との間で管理受託契約を締結しようする場合に、、あらかじめ説明会を開催して管理業務主任者をして、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者など及び当該管理組合管理者などに対して行う説明。(マンション管理適正化法72条1項)

重量床衝撃音(じゅうりょうゆかしょうげきおん)

床や壁を媒体にして伝わってくる固体音のうち、人が跳びはねたり、重い物を落とした時に出るドスンという音などを重量床衝撃音といいます。

使用細則(しようさいそく)

管理規約には、マンションでの共同生活を円滑に行うための区分所有者相互間のルール(規則)が定められることになっていますが、さらに具体的な定めを専用部分、共用部分を問わず、その使用方法について取決めています。これが一般的に使用細則といわれています。使用細則で規定の対象としている主な事項は、次のとおりです。
1.専有部分の用途制限に関すること。
2.ペット飼育の用途制限に関すること。
3.ピアノなど楽器の演奏時間や夜間のステレオ・テレビ等の音量制限に関すること。
4.専有部分のリフォーム(模様替えその他各種)工事の制限または実施方法に関すること。
5.長期修繕計画の作成及び大規模修繕工事を円滑に実施することに関すること。
6.集会室など共用部分や附属施設の利用方法に関すること。
7.バルコニー、専用庭、駐車場など専用使用部分の使用方法に関すること。

植栽(しょくさい)

敷地内の空地などに植えられた樹木や草花のことです。

所有権(しょゆうけん)

法令の制限内で、特定の物を自由に仕様・収益・処分することができる権利です。

専有面積(せんゆうめんせき

分譲マンションなど区分所有建物の中で、独立して住戸として使用でき、また所有者一人一人が単独で所有できる部分を専有部分といい、その面積を専有面積といいます。専有面積の算出方法は、壁芯計算(壁の厚みの中心線で囲まれた面積)と、内法計算(壁の内側の面積)の2つがあり、物件広告には壁芯計算による専有面積、登記簿には内法計算による専有面積が記載されます。

専用使用権(せんようしようけん)

マンション敷地や共用部分などの一部について特定の区分所有者が、他人が使用することを排斥して、専用に使用できる権利をいいます。例えば、専用庭、バルコニー、ルーフバルコニー、駐車場などです。利用料は通常管理規約で定められており、これを専用使用料といいます。

専用使用部分(せんようしようぶぶん)

専用使用権の対象となっている敷地および共用部分などの部分をいいます。例えば、各住戸にあるバルコニー、1階の専用庭、玄関ドアやドアノブ、外壁に面したサッシやガラスなどは、共用部分ですが専用使用部分です。

専用部分(せんようぶぶん)

分譲マンション等の区分所有権の対象となる部分が存在する建物のうち、マンションの住戸のように構造上・利用上の独立性が存する建物の部分で、区分所有権の対象となる部分を専有部分、その面積を専有面積といい、バルコニーは専有部分には含まれない。

総会(そうかい)=集会(しゅうかい)

区分所有者で構成される管理組合の最高意思決定機関。建物などの管理に関する事項は、原則として総会の決議によって決定されます。総会は、年1回招集されなければならない通常総会と必要に応じ臨時招集される臨時総会があります。総会決議の要件は、区分所有者及び議決権の各過半数という普通決議、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数が必要とされる特別決議によって決定されます。なお、建物の建替えについては区分所有者及び議決権の各5分4以上の多数が必要になります。

た行

大規模修繕工事(だいきぼしゅうぜんこうじ)

新築当初はピカピカであったマンションも年数を重ねていくことにより経年劣化していきます。おおむね10年〜15年ごとに共用部分などを対象した大規模な修繕工事が必要になりますが、長期修繕計画に基づき修繕するのが大規模修繕工事です。一般に鉄部の塗装,外壁補修、塗装,屋根防水の補修,給水管の補修・更新,排水管の補修・更新などの修繕工事があります。

大規模滅失(だいきぼめっしつ)

建物の一部が滅失した場合のうち、建物価格の2分の1を超える部分が滅失した場合をいいます。

宅配ボックス(たくはいぼっくす)

最近、多くの分譲マンションに採用される設備の一つで宅配ロッカーともいいいます。宅配業者が宅配便を届けにきた際、届け先の居住者が留守だった場合に、マンションに設置してある宅配ボックスに荷物を入れ、施錠します。代わりに出てきた保管を示すレシートを受け取り、受領印の代わりに持ち帰ります。留守宅には、宅配ボックスに荷物を預けたことを知らせる紙やロッカーの鍵などを入れておき、取り出してもらう仕組み。

建物面積(たてものめんせき)

建物の延べ床面積のことです。2階建ての場合は、1階の床面積と2階の床面積の合計です。バルコニーの面積は含みません。マンションの場合、建築基準法上では壁芯計算、登記法上では内法(うちのり)計算で建物面積を算定します。

長期修繕計画(ちょうきしゅうぜんけいかく)

長期修繕計画とは、建物を長期にわたって良好に維持、管理していくために一定の年数の経過ごとに計画的に実施される大規模な修繕を対象とし、建物の各部位の修繕周期を目安に、その修繕時期や修繕内容、必要となる費用などについて想定した修繕計画をいいます。

点検(てんけん)

対象物が機能を果たす状態および対象物の減耗の程度などを調べることです。

塔屋(とうや)

ビルやマンションの屋上に突き出した部分のことです。エレベーターの機械室や階段室など用途になっています。

特定承継人(とくていしょうけいにん)

売買によって不動産(分譲マンションなど)の所有権を取得する者をいい、これに対し相続人として包括的に承継する者を、包括承継人または一般承継人といいます。承継人も当然に管理組合の構成員となり、管理組合のルールというべき管理規約の効力が及びます。

特別委員会(とくべついいんかい)=専門委員会(せんもんいいんかい)

管理組合の理事の任期は、1年〜2年としている場合が多く、特定の案件を専門的、継続的に理事会で対応するのは困難です。その場合は、それぞれの分野で知識や経験のある区分所有者の協力を求めて、特別委員会(専門委員会)を理事会の諮問機関として設置した後、検討していくのが良い解決策になると思われます。例えば下記のようなものが考えられます。
1.大規模修繕委員会
2.規約改正委員会
3.使用細則作成委員会
4.ペット問題委員会
5.暴力団問題委員会

特別会計(とくべつかいけい)

マンション管理組合は日常のマンションの維持管理をする一般会計とは別に、将来の大規模修繕に備えるためなど、特定の目的のために目的別に区分会計することを特別会計といいます。

特別決議(とくべつけつぎ)

集会の決議事項には、その表決数について区分所有法に特別の定めがあるもの(特別決議)と、単に集会で決議する旨の定めがあるだけで、表決数が定められていないもの(普通決議)とがあります。規約の設定・変更・廃止、共用部分の変更、管理組合法人の設立・解散、義務違反者に対する専有部分の使用禁止の請求及び区分所有権の競売のための訴え、建物価格の2分の1を超える滅失の場合の復旧などについては、特別決議事項として、区分所有者及び議決権の各4分3以上の多数が必要とされています。建物の建替えについては、区分所有者及び議決権数の5分の4以上の特別多数決で行う必要があります。

トランクルーム

マンションの住戸の玄関の脇や地下、別棟などの共用部分に設置されている収納庫のことです。使用料が必要な場合は、管理組合に支払って専用使用します。

な行

二重床・二重天井(にじゅうゆか・にじゅうてんじょう)

コンクリートスラブに直接、床材や天井材のボードを張るのではなく、5〜6㎝の隙間を作って二重に組んだ床や天井のことです。スラブと天井、あるいは床との間にできる空気層により、遮音性、断熱性、防湿性に優れています。

24時間集中管理システム(にじゅうよじかんしゅうちゅうかんりしすてむ)

マンションなど集合住宅で、火災やガス漏れ、エレベーターの故障などの非常時に備えて、管理員室やセキュリティセンターが24時間体制で監視してくれるシステムのことです。

日照権(にっしょうけん)

日照を受ける権利で、相隣権のひとつです。都市への人口集中、地価の高騰は建物の高層化を招き、日照を妨害する事例を増加しつつあります。ところが、日照妨害はばい煙、騒音などによる積極的侵害と異なり、いわゆる消極的侵害と解されてきたため、実定法上の保護は十分とはいえません。それに、現在のところは、権利というよりは生活利益として法的保護の対象となっているにすぎません。保護の方法としては、相隣関係法規(境界線付近の建築制限を定めた民法234条など)がまず実定法上の拠点となりうるとともに不法行為法による救済も可能です。その場合には、侵害が社会生活上受忍すべき限度を超えていることが必要とされます。受忍限度を定める基準としては、被害者が居住する地域の場所的慣行、被害者の感受性、加害行為の態様(建築基準法55条以下の違反など)、加害行為の性質、加害者の害意などがあります。

延べ床面積(のべゆかめんせき)

建築物の各階の床面積の合計をいいます。

は行

パイプスペース

上下水道管等の配管スペースのことで、間取り図では「PS」と記され、パイプスペースの中に電気や水道、ガスなどのメーターを集めたメーターボックスが収められる場合もあります。

バルコニー

中高層共同住宅で、建物の外周壁から外側に突き出した形で設けられる屋外の空間で、手摺りが付けられています。手すりの高さは、床面から110cm以上と決められています。屋根部分を利用して作ったバルコニーをルーフバルコニーといい、一般的にマンションでは、下階の住戸の屋根を、上階の住戸のバルコニーとして使います。通常のバルコニーより広く、開放感があります。、分譲マンションの管理規約では、バルコニーは共用部分にあたるため、住戸の居住者が排他的に使用できる専用使用権はありますが、改造を加えたり、物置を置いたりすることはできません。

P・O・G契約(ぴー・お・じーけいやく)

パーツ(ネジなどの小部品を指す)、オイル(潤滑油)、グリース(回転する機械の軸受け部の潤滑剤)のみの点検契約のことです。 定期点検と消耗品交換は含むが、交換部品及び交換費用は含まれないエレベーター保守契約。

ピット式

地面に穴を掘りその中に車輌を車台パレットごと昇降させ、下段車輌を出入させなくても上段車輌の出入ができる、機械式立体駐車場装置の一形式。

避難設備(ひなんせつび)

建築基準法第35条で規定される非常用照明や、消防法で規定されている誘導灯等の避難のための器具や設備の総称です。

平置き駐車場(ひらおきちゅうしゃじょう)

一般に青空駐車場と呼ばれ、用地を平面的に利用し、自動車を出入りできる駐車場のことです。維持管理の面から見れば、機械式駐車場は共用部分ですので、電気代、修理代などのメンテナンス費用が管理組合の会計から支出されます。一方、平置き駐車場は、ほとんどコストがかかりませんので、駐車場使用料は管理組合にとって大きな収入源になります。

ピロティ

マンションでは住居を2階以上に作り、柱だけで構成された空間をエントランスホールや郵便受け、駐車場、駐輪場などとして活用する場合、この1階部分をピロティと呼びます。

副理事長(ふくりじちょう)

理事長を補佐し、理事長に事故があるときは理事長に代わり職務を行います。

フル・メンテナンス契約(ふる・めんてなんすけいやく)F・M契約

点検、整備、手入れはもちろん、それ以外に修理や部品交換や機器の取替えまで含んだエレベーター保守契約。

プレイロット

マンションの敷地内に設けられた幼児向けの遊び場のことです。砂場やブランコ、すべり台など遊具が設けられていることが多いです。子どもに目を配るために母親たちが集まることも多いため、プレイロットの近くに、ベンチが設置されたりします。

フローリング

木質系の床材のことです。ナラやタモ、サクラなど広葉樹を使ったムクフローリング(単層)と、天然木材と合板や集成材を張り付けて作ったフローリング(複合)に分けられます。主にLDKや洋室に使われます。掃除がしやすく、カーペットに比べダニの心配が少ない床材ですが、遮音性能が高くないと下階に音が伝わりやすいので注意が必要です。フローリングの使用を禁止しているマンションもありますので、入居時やリフォームする時には、事前に管理規約を確認してください。

ペアガラス

サッシにはめ込まれるガラスがペア、2枚になっていることを指し、複層ガラスとも呼ばれます。ペアガラスは、窓部の断熱性や防音性を高めるのが特徴です。

壁心計算(へきしんけいさん)

壁の中心線を結んで測った寸法のことです。内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなります。分譲マンションのパンフレットに書かれた専有面積は壁心計算によるものが多く、実際に使用可能な面積はそれより少し狭いです。公的融資を受ける時には壁心による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積なので、注意が必要です。

防火管理者(ぼうかかんりしゃ)

多数の人が出入し、勤務または居住する政令で定める防火対象物(共同住宅では、収容人員50人以上)について、消防の用に供する設備の点検、火気の使用取り扱いに関して、火元責任者などに必要な指示を与え、又消防計画を作成し、消防計画に基づく消化、通報及び避難訓練を定期的に実施しなければならない。甲種と乙種の2種類ある。
甲種:共同住宅では、延べ面積500㎡以上の建物
乙種:共同住宅では、延べ面積500㎡未満の建物

法定共用部分(ほうていきょうようぶぶん)

共用部分のうち、法律上当然に共用部分となるものをいいます。数個の専有部分に通ずる廊下または階段室その他の構造上、区分所有者の全員またはその一部に共用されるべき建物の部分、電気、ガス、水道などの給排水設備、エレベーター室の昇降機のように、専有部分に属しない建物の附属物をさします。

保全(ほぜん)

建築物および諸施設、外構、植栽などの対象物の全体または部分の機能および性能を使用目的に適合するように維持または改良する諸行為。維持保全と改良保全とに分けられます。

保守(ほしゅ)

対象物の初期の性能および機能を維持する目的で周期的または継続的に行う軽微な作業です。

ポーチ

マンションでは共用廊下と住戸の玄関の間に設けられたスペースのことで、アルコーブよりも広く、門扉を取り付けたりします。

ホルムアルデヒド

人体に有害な化学物質のひとつです。これが住宅に使われる仕上げ材や下地材、接着剤等に含まれていると、空気中に拡散し、新築後しばらくの間は、目がチカチカしたり、めまいや頭痛、皮膚障害などが起きる「シックハウス症候群」を起こします。

ま行

マンション管理業(まんしょんかんりぎょう)

マンション管理業とは,管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で,業として行うものをいう。(マンション管理適正化法第2条7号) マンション管理業者とは,国土交通省の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。(マンション管理適正化法第2条8号) マンション管理業者は、その事務所ごとに30組合につき1名以上の数の成年者である専任の管理業務主任者を置かなければなりません。

マンション管理士(まんしょんかんりし)

マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって,管理組合の運営その他マンションの管理に関し,管理組合の管理者など又はマンションの区分所有者などの相談に応じ,助言,指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう。(マンション管理適正化法2条5号) マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、国土交通大臣の登録を受ける必要があります。

マンション管理適正化法(まんしょんかんりてきせいかほう)

マンションにおける良好な居住環境の確保を図ることを目的に平成12年12月に成立し、翌13年8月から施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」です。この法律では,マンション管理業者の登録制度やマンション管理士・管理業務主任者の国家資格を定めるとともに,マンションの管理組合や所有者による適正な管理に関する努力義務規定や国・地方公共団体による情報提供等の措置が定められています。

マンション建替え円滑化法(まんしょんたてかええんかつかほう)

マンションが都市における住居形態として定着した一方で、マンションは築年数の経過とともに老朽化への対応という課題に直面しています。今後の老朽化マンションの急増に対応して、マンションの建替えが大きな社会問題になると予想される中、平成14年12月にマンション建替え円滑化法(マンションの建替えの円滑化等に関する法律)が施行されました。区分所有者による良好な居住環境を備えたマンションへの建替えを円滑化し、民間が主体となった都市の再生を図るため、マンション建替組合の設立、権利変換手法による権利関係の円滑な移行などを内容とする建替えを進めやすい法制度面の環境が整いました。

マンション標準管理委託契約書(まんしょんひょうじゅんかんりいたくけいやしょ)

管理組合が管理会社に管理業務を委託する場合、管理会社との間で管理委託契約を締結しなければならなりません。以前は、管理組合と管理会社との間に、説明不足によるトラブルや契約書面を管理組合に渡さない問題などありました。その紛争を絶つべく、当時の建設省(現国土交通省)が「標準管理委託契約書」(「中高層共同住宅標準管理委託契約書」)を作成し、一般に示しました。平成13年「マンション管理適正化法」の施行に伴い出された「マンション管理適正化指針」にあるように、管理委託契約を締結する場合は、「中高層住宅に係る標準管理規約および標準管理委託契約書」を作成基準として管理委託契約書案を検討することとし、また、管理業者が管理委託契約書案を作成した場合には、管理組合に対し、当該管理委託契約書案と標準管理委託契約書を提示し、その内容の周知を図るとともに、当該管理委託契約書案と標準管理委託契約書との主たる相違点についてその理由を説明するよう努めること、という指針が示されました。平成15年4月には、内容的にも現在のマンションの実情に合うよう全面的に改正され、名称も「マンション標準管理委託契約書」と改めました。

マンション標準管理規約(まんしょんひょうじゅんかんりきやく)

管理規約のモデルといえる「標準管理規約」(「中高層共同住宅標準管理規約」)は、昭和57年に建設省から関係団体に管理規約の案を作成する際の指針として活用するように通達されました。その後、昭和58年、平成9年と2度の改正を経てた後、いわゆるマンション関連3法が出揃ったのを受け、新たな見直しがされ平成16年1月23日「マンション標準管理規約およびマンション標準管理規約コメント(単棟型)」、「同(団地型)」、「同(複合用途型)」を発表しました。

メーターボックス

電気やガス、水道などのメーターを集めて検針しやすくしたものです。玄関脇などに設けられます。間取図では「MB」と表示されます。

面格子(めんごうし)

窓などの開口部に、一定の間隔で打ち付けられた格子のことです。台所の窓や外の道路に面した廊下などに、防犯(侵入防止)や防災(墜落防止)目的のために取り付けられます。

メンテナンス

維持、管理、修理のことです。住宅の耐用年数を延ばし、快適な住み心地を維持する為には、日常の清掃や点検、外壁の塗替え、老朽化した設備の取り替えが不可欠になります。

や行

ようかん型マンション(ようかんがたまんしょん)

建物に凹凸がなく、シンプルな形状のマンションのことです。

容積率(ようせきりつ)

敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を容積率といいます。都市計画区域内では、用途地域の種別等によって、容積率の最高限度が制限されています。

予防保全(よぼうほぜん)

計画的に対象物の点検、試験、再調整、修繕などを行い、使用中の故障を未然に防止するために行う保全。

ら行

ランニングコスト

建物や設備を維持、管理、稼働するための費用のことです。

理事(りじ)

理事会を構成し、理事会で決められた管理組合の業務を担当します。

理事会(りじかい)

理事会は理事をもって構成し、理事会の議長は理事長が勤め、理事長が理事会を招集します。理事会は、事業計画に基づいて組合運営を行う場合の執行機関です。

理事長(りじちょう)

総会の決議などで選任された者をいい、区分所有法に定める管理者です。理事長は、総会で決議された事項及び管理規約などで定めた行為を行います。毎年新会計年度の2ヶ月以内に定期総会を開催して、前年度会計を含めた管理組合業務を報告します。

ルーフバルコニー

階下の住戸の屋根部分を利用したバルコニー。一般のバルコニーと比べて面積が広く、日当たりや開放感に優れています。

陸屋根(ろくやね)

ほとんど傾斜のない平らな屋根のことです。ビルやマンションに用いられることが多く、屋上庭園などを設けることもできます。「陸」とは、水平、平坦を表す用語。