NPO法人 宮管連のサイトです

8月22日管理組合主催の組合員が参加した住民説明会が、宮管連建物コンサルタントや施工業者及び協力業者が出席した中で行われ、工事期間中は居住者や近隣に配慮する旨の内容が示された。説明の中で、隣戸のバルコニー境界に取り付けてある隔て板を工事期間中は撤去することの協力を求めら賛成を得た。

9月7日コアマンション江平Ⅱエントランスホールにて、理事長、修繕委員、宮管連建物コンサルタント、施工業者社長、現場監督、協力会社など集まり、工事期間中の無事故を願って、安全祈願祭が執り行われた。

9月8日午後6時30分から施工業者主催の改修工事研修会が、協力業者社員や管理組合理事長及びコンサルタントなど約80名が参加して催された。マンション大規模改修工事を施行するにあたって、工事期間中のマンション居住者や近隣住民への配慮や住人に対しての言葉使いや挨拶に気を付けることなどの注意事項が示された。

材料メーカーの発案により、工事に携わる協力会社の関係者などが集まり、防水材、塗料材、防滑性塩ビシート材の仕様についての説明が各メーカーの担当者を通じて行われた。事前に各材料の仕様を確認することで、作業に入ってからのトラブルを避けるために話し合いの場が持たれた。

工事開始に際して、最初に行われる作業が仮設工事である。まず、居住者の全車輌を別の駐車場に移動し、大型クレーンを使って南面から外部足場を架ける作業に取り掛かる。一方、東側駐車場には現場事務所を設置して管理組合が指定した現場監督が常駐する。足場架設することにより、外部からの侵入が容易になるので、防犯対策として足場出入り口には、扉を設け錠を付けた。さらに、ボイスセンサーとセンサーライトを取り付けた。

マンション全体を覆うネットはメッシュシートを指定し、汚れが目立つ場合は取り替えることを指示して作業に入る。この日からコインランドリーに通う日々が続くとネットを取り外した後、住民（女性）から聞かされた。事前の住民説明会では、ネットを張るのは近隣に塗料などが飛散しないように、また、作業員の安全確保が目的であることを伝えていたので大きな問題には発展しなかった。

居住者への伝達手段として、週単位の全体の作業スケジュールを記入する掲示板を１階に設置した。また、各階には作業内容や洗濯を干すことが出来る日などの情報を伝えるために、それぞれの階にも掲示板を設けた。さらに、住民の要望や問い合わせに対応するために連絡箱の設置と緊急連絡先の掲示や、工事に従事する関係者には名札を付けた上で、顔写真をエントランスホールに掲示して、不審者の侵入を阻止することに努めた。

家庭で不要になりバルコニーに置いてある廃棄物を処理するには、捨てる場所を確保する必要があり、コンテナを用意し、住民自ら運び出すようにお願いした。また、バルコニーは共用部分であることを伝え、改修工事に支障が出ないよう決められた日までにバルコニーを片付けるように広報誌を活用して協力を仰いだ。

マンションの東・西・南・北側面のコンクリートのコアを抜き取り、取り出したサンプルにフェノールフタレイン溶液を噴霧したあと、中性化の探さを測定する。コンクリートがアルカリ性であれば赤色になり、無色透明であれば中性化が進行した部分。コンクリートが徐々に中性化して鉄筋位置まで達すると、鉄筋を保護している被膜が破壊され、鉄筋が腐食しやすくなる。

天井や壁面などのコンクリート躯体のモルタルは、時間経過により付着力が低下することで、剥離が発生し、欠損が生じる。また、モルタルの剥離が著しく進行すると漏水の原因になるばかりか、最悪の場合は、歩行者や居住者への落下事故につながる。

外壁タイルは目視検査・打診検査により、割れ・浮き・剥離を点検し、悪い箇所はマーキングしていく。マーキングした補修の必要な外壁タイルを撤去する時は、近隣や階下に破片や埃が飛散しないよう慎重に作業を行う。外壁タイルはコンクリートの保護や美観的側面でも優れた性能を有しているのだが、劣化が進行すると雨水がタイル目地や壁の隙間から浸水し、タイルが剥離する。放置していると、落下することがある。

クラック（亀裂）は、コンクリートが硬化する際、乾燥することにより起こる収縮、又は、日常の温度変化の繰り返し、地震などによる建物の動きなどによって発生する。ひび割れは建物を見苦しくするだけでなく、鉄筋を腐食させたり、場合によっては漏水事故に結びつくこともある。0.2ミリ以上幅程度のひび割れから、鉄筋腐食や漏水に結びつくといわれている。

目視検査や打診検査で発覚した外壁タイルの表面の損傷や下地の空洞化は、その部分のタイルを撤去して新しいタイルを貼る。また、タイルの浮きに関しては、その部分にドリルで孔を開け、エポキシ樹脂を注入して対処したり、新しいタイルを貼り付つけることもした。

モルタルの浮き補修は、穿孔ドリルで躯体まで注入孔を開けて、アンカーピンをコンクリート躯体まで打ち込み、その後エポキシ樹脂を充填することにより、躯体に接着させ剥離を防止する。

爆裂は、コンクリートやモルタルの被り厚が薄いため雨水などが浸入することで発錆し、錆によって鉄筋の体積が膨張することで周囲のコンクリートを押し出し剥落する。修復するには錆びている鉄筋の裏側まで斫りだし、錆落としのケレン作業を行い、防錆処理を施した後、ポリマーセメントモルタルを充填する。

外壁・バルコニー・ルーフバルコニー、屋上などの場所に付着した、汚れ・ホコリ・藻・コケ・カビ等及び浮いている塗膜の除去を高圧水洗浄機を使って丹念に洗い落とす。汚れを落とさないと塗り替えても汚れの上に膜を貼るだけになる。

バルコニーの防水工事では、まずサッシのシーリングを打ち替える。既存のシーリングをカッターを使って、全て取り除き、次にサッシと外壁の間にマスキングテープを貼って周りが汚れないようにしてから、新しいシーリング材を隙間なく充填する。 この際、空気が混入しないように注意する。その後、打ち込んだシーリングをヘラで均一にする。

バルコニーのサッシの下段部分には、入念な防水処理が施される。最初にプライマーを塗った後、ウレタン防水材を2回塗り、その上にトップコートを塗って完成する。ただし立ち上がりの部分は、ウレタン防水材を塗布しても下に流れ落ちるので、膜厚の確保が難しい作業である。ここの部分は重要な作業であり、手を抜くと雨水の侵入経路となる。

外壁にあるタイルとタイル、タイルとコンクリートとの継ぎ目にはシーリング材が充填され、雨水の浸入を防いでいる。劣化したシーリングを取り除き、撤去した継ぎ目にマスキングテープをして、新しいシーリング材を充填し打ち替えた後、ヘラで均一にする。

屋上に出入りする外階段だけは、ウレタン塗膜防水で仕上げいてるが、その他の外階段は、両端に防水処理が終わった後、踊り場、踏面、蹴上げには防滑性階段用床材シートで仕上ている。外階段も防水して躯体や天井面への浸水を防止する必要性から防水工事を施している。

地補修、防水工事、高圧水洗浄する時は、作業日の日中はバルコニーに出ることができない。同じく塗装工事においても近隣周辺及び施行面以外に塗料が飛び散らないようにするためビニールを使ってサッシなどに養生をする。この作業期間中も夜間を通じて、バルコニーへ出られない。

外壁は、西側面の出窓のまわりにクラック（ひび割れ）が多く発生しているので塩害防止・長期防水性能が期待できる超高弾性塗材にて躯体保護を、その他内壁などの上塗りに耐候性・耐水性に優れた微弾性塗材塗布することにより、ひび割れからの雨水浸入や中性化の進行を遅らせることが出来る。なお、これらの性能を期待するためには、塗膜厚みの確保が必要なる。

鉄部塗装は、劣化した旧塗膜は適切なケレン工具により除去し、表面をワイヤーブラシ・サンドペーパーなどで目粗しする。発錆部は入念にケレン（2種ケレン同程度）行い、埃その他の汚物のない清浄な面とする。下塗りとしてエポキシ系錆止めを2回と、非汚染セラミック変性ウレタン樹脂塗料を中塗りと上塗りの合計4回塗布する。

隣戸との境界に取り付けられている隔て板によって、プライバシーなどが守られているが、今回の改修工事では、取り外すことで工事が捗ることを優先し、、居住者の了承を取り付けた。最初の計画では外した後、元に戻す予定だったが、会社の費用負担で全戸新しく取り替えて塗装した。

紫外線に強く、優れた耐候性で屋上・バルコニーなど完全屋外での使用可能製品なので、防水処理が終わった共用通路・外階段・バルコニー・ルーフバルコニーには、夜間の足音の問題や美観のために、防滑性塩ビシートを貼った。また、貼り終わった後は、すぐに歩行できるので、居住者からも感謝の言葉を頂いた。

修繕委員会ではエントランス内装工事については、床・壁・天井の仕上げを含めたデザインと機能性を全体的に見直し、グレードアップを図った。例えば、天井を上げて高くすることで広く感じられるし、ステンレス製オートロック式自動ドアへの取り替えにもつながった。以上のような内装工事を行う際には騒音・臭気・粉塵対策を考慮した。特に床のタイルの貼り替えは、既存のタイルの上に新しいタイルを貼り付けることで、工事施工時の騒音問題を解決した。

最近では、宅配ボックスを備えたマンションが分譲販売されているが、当マンションでも現在の居住水準、生活水準に見合うような付加価値機能を積極的に取り入れた。まず、エントランス内には不在時にも荷物を受け取れる宅配ボックスを設置したり、集合郵便受の取替えなどして設備を整えた。

美装性の向上を目的に、エントランス外壁やアプローチタイルの仕上げをより高級感と耐久性のある製品を選択して、改修工事を行った。さらに、雨天の日の居住者の出入りに配慮して、軒の出を深くして、照明はカバー付き埋込型のダウンライトに変更した。マンションに長く住んでいると家族構成も変わり、自転車の必要台数も変わってくる。自転車が増えるに連れて乱雑に置いてあったりするので、必要でなくなった滑り台を撤去して自転車置場を増設した。

エントランス外廻りがリニューアルされるのに伴い、既存駐車場（北側・南側）アスファルト舗装の再舗装工事も施工した。再舗装工事に付随して区画ラインも塗装し、車止めも取り替えた。

安全で安心なマンションライフを過ごすには、しっかりとした防犯対策が必要である。管理組合では改修工事の中に、マンション内の死角をチェックできる防犯機器を取り入れた。まず、エントランスホール、エレベーター内、駐車場や駐輪場に監視カメラや液晶モニターなどを配置することにした。さらに、人を感知するとライトが点灯するセンサーライトは、夜間不審者を驚かす他に、暗がりで突然ライトが点灯することで、犯罪行為を抑止する効果も期待している。

居住者の日々の安全を考慮して、マンション内のエントランスやエレベーター、駐輪場などに防犯カメラを設置している。しかし、防犯カメラは２４時間の監視体制をとるので、プライバシーは守られるのかとトラブルに発展するケースもある。プライバシー対策として、防犯カメラの導入にあたって、映像を再生するときの使用細則を作成する。総会にて、防犯カメラの映像に関する管理細則を示し、管理細則に従って運用する旨を伝え了承を得た。

コアマンション江平Ⅱ給排水設備施設は、竣工後15年を経過しているのだが、現在の施設の保持状態を把握するために、平成16年7月21日調査を開始した。今回の調査は設備の経年劣化の状態を解析して、今後の施設管理のあり方と更新対策の指針とするために、給排水管路において内視鏡管内調査を行った。調査の方法は、工業用ファイバースコープ装置を使用して、管内の状態を直視して経年状態を確認した。調査の結果、給水配管、給湯配管、受水槽揚水管などに水垢と錆が吸着した錆こぶ状態が広く認められた。対策としては、一度施設全体に管クリーニングすれば錆や水垢は消滅されると思われるが、多額の費用がかかるので、セラミックを利用した浄活水装置を受水槽の直前に設置すれば防止が可能と思われるとの報告を受けた。

活水器を使用している管理組合理事長の意見も参考にしながら導入を決めた。
日本治水（株）ホームページ「活水器とは」より
エルセ活水器は、新しい水処理理論に(特殊セラミックスによる界面動電現象)に基づいて開発された水処理装置です。エルセ活水器は小さな粒状セラミックスをステンレスの円筒容器に充填し、エルセ活水器の中を流れる水流によってエルセセラミックスの粒を砂地より湧き出る泉のように流動させます。エルセ活水器は濾過器とは違い、水中の不純物を除去したり、特殊な成分を添加する事なく、水そのものの物性を変えることで、水を活性化いたします。

活水器を取り付ける最大の目的は、給配水管の延命策を考えてのことだが、以下の効果もあるとメーカーからは聞いている。
1.給排水管の赤錆除去及び保全
2.赤水対策
3.給排水管のスライム・スケールを除去と付着防止
4.お風呂のお湯がやわらかくなり、浴槽やタイルの汚れが低減する
5.トイレの臭いが無くなり、水垢の線が消え、便器が汚れにくくなる
6.配水管や排水溝の汚れ悪臭を抑制する

防水工事の仕上がりを確認するために、ウレタン塗膜の厚さを測る「膜厚計」を使って膜厚を計測する。検査においては、膜厚、被り、見切りなど、細かな部分まで確認が必要である。ウレタン塗膜防水は比較的柔らかい材料なので、鋭利なもので引っ掻いたりすると塗膜が破れてしまう。また、タバコの火が落ちると溶けて穴があいたりするので、特に居住者には、バルコニーの使用法について事前の説明が必要となる。

塗料の種類は非常に多く、分類や名前もたくさんある。今回使用する各塗材の適正量を確認するため塗布量テストを施工した。管理組合理事長、宮管連建設コンサルタント、現場監督、塗料メーカー、作業に携わる関係者を集めて実施した。テスト施工により塗布量が決定され、今後の塗料使用数量をチェックする目安になる。

コンサンルタント及び現場監督が立会いの中で、防水工事、塗装工事を担当した関係者から防水、塗装材料缶の空缶数を検査する。入荷した時に検査した材料が、適正に使用されているかも含めて調査する。

外部足場を解体する直前には、居住者に調査表を配布し、各住戸廻りの工事に不具合な場所はないか、また、手直しをする箇所はないかアンケート形式で記述をお願いした。コンサルタントの検査とは別に修繕委員会による検査がある。　現場監督の案内で工事途中にヘルメットを着用して足場に登って作業内容を確認する解体前検査や、工事完了を確認する完成検査があった。

宮管連主催の大規模改修工事見学会を開催した。参加者らは、宮管連建物コンサルタントから説明を聞きながらマンションを見学して、エントランス廻り、防水工事、塗装工事の過程を熱心に写真に収めていた。見学後の質疑応答の時間では、改修工事に係わる技術面で専門的な質問が集中した。今回の現場見学会は、正会員の管理組合に実例に基づき改修工事に関する知識を習得して欲しいとの考えから実施している。

平成17年1月30日組合員の懇親会と改修工事に携わった関係者が集う竣工祝いを催した。管理組合主導の大規模改修工事は、自分達の大切な資産であるマンションを維持管理するという自覚と責任を確かめる絶好の機会でもあり、それぞれ出席者が工事に関する意見を述べた。また、今回が初めての懇親会だったので、住民同士の親睦を深めることにもつながった。

工事完了時に施工会社より竣工書類を受領し、同書類の内容を確認した後、工事完了となる。竣工書類の中の保証書に従い、施工会社及び材料メーカーなどと定期点検を行う。今回の工事記録は、これからマンションを維持管理するための大事な資料になるので修繕履歴は、しっかりと保管しないといけない。さらに、次回の大規模改修工事を実施する時には、修繕履歴が重要な資料となる。

アプローチタイルは新しくなったが、マンション来訪者が自動車、バイク、自転車などを駐車するので植木鉢を設置した。工事前は、玄関外に自転車などが乱雑に置かれている光景を見ていたので、今回、エントランス廻りをリニューアルした機会を捉えて置いている。植木鉢は相当な重量となっているので、盗難の恐れはないが、防犯対策として、玄関付近は監視カメラが作動している。

平成16年12月20日、コアマンション江平Ⅱの大規模改修工事が宮崎日日新聞で報道される。「マンション大規模修繕計画、住民主導型に注目」